La copropriété est un mode d’organisation qui régit les relations entre les différents copropriétaires d’un bien immobilier. Cependant, il arrive parfois que des actes juridiques soient entachés d’irrégularités, rendant leur validité contestable. Dans ce contexte, le recours en exception de nullité se présente comme une solution pour protéger les droits et intérêts des copropriétaires. Cet article a pour objectif de vous éclairer sur la réglementation encadrant ce type de recours et les étapes à suivre pour l’engager.
Qu’est-ce que l’exception de nullité en copropriété ?
L’exception de nullité est un moyen de défense invoqué par un copropriétaire afin de faire constater l’irrégularité d’un acte juridique et ainsi obtenir sa nullité. En matière de copropriété, cette exception peut être soulevée lorsqu’un acte juridique (décision d’assemblée générale, règlement de copropriété, etc.) présente une irrégularité susceptible d’affecter sa validité.
Il existe deux types de nullités : la nullité relative et la nullité absolue. La première concerne les actes qui portent atteinte aux intérêts particuliers d’un ou plusieurs copropriétaires, tandis que la seconde vise les actes contraires à l’ordre public ou aux dispositions légales impératives.
Le recours en exception de nullité est encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour son application. Ces textes prévoient notamment les conditions et délais pour engager cette procédure.
Conditions et délais pour engager un recours en exception de nullité
Pour pouvoir invoquer l’exception de nullité, le copropriétaire doit respecter certaines conditions et délais légaux. Tout d’abord, il est nécessaire de démontrer l’existence d’une irrégularité dans l’acte juridique concerné. Cette irrégularité peut être de différentes natures : violation d’une disposition légale impérative, vice du consentement (erreur, dol, violence), absence de capacité juridique des parties, etc.
Ensuite, le copropriétaire doit agir dans les délais prévus par la loi. Pour les décisions prises en assemblée générale, l’action en nullité doit être engagée dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions (article 42 de la loi du 10 juillet 1965). En ce qui concerne les autres actes juridiques (règlement de copropriété, contrat avec un syndic, etc.), le délai varie en fonction du type de nullité invoqué :
- pour la nullité absolue, le délai est de cinq ans à compter de la conclusion de l’acte (article 2224 du Code civil) ;
- pour la nullité relative, le délai est également de cinq ans, mais court à partir de la découverte du vice (article 1304-8 du Code civil).
Il est important de noter que le non-respect des délais légaux entraîne la forclusion de l’action en nullité et donc l’impossibilité pour le copropriétaire d’invoquer l’exception de nullité.
Procédure à suivre pour engager un recours en exception de nullité
Le copropriétaire souhaitant engager un recours en exception de nullité doit suivre une procédure spécifique. En effet, il ne peut pas simplement refuser d’exécuter l’acte juridique concerné, sous peine d’être condamné à des dommages et intérêts. Il doit au contraire saisir la justice, plus précisément le tribunal judiciaire, compétent en matière de copropriété.
La saisine du tribunal se fait par voie d’assignation, c’est-à-dire un acte par lequel un huissier de justice convoque les parties concernées devant le juge. L’assignation doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires, telles que :
- l’identité des parties (demandeur et défendeur) ;
- l’objet de la demande (nullité de l’acte juridique, réparation du préjudice subi, etc.) ;
- les moyens de fait et de droit sur lesquels repose la demande.
Afin d’optimiser ses chances de succès, il est vivement recommandé au copropriétaire de se faire assister par un avocat, spécialisé en droit immobilier et/ou en copropriété. Ce professionnel pourra l’aider à constituer un dossier solide, en rassemblant les preuves nécessaires et en développant les arguments juridiques appropriés.
En conclusion, le recours en exception de nullité est un moyen efficace pour un copropriétaire de contester la validité d’un acte juridique entaché d’une irrégularité. Toutefois, cette procédure doit être engagée dans le respect des conditions et délais légaux, sans quoi elle risque d’être vouée à l’échec. Il est donc essentiel de bien s’informer sur la réglementation applicable et de se faire accompagner par un avocat compétent.
